Мда уж
Вы ребята явно не дружите ни с арифметикой ни со здравым смыслом
Я не просто разочарован - я вижу что мне как школьникам придется объяснять азы арифметики
Это у вас эмоции играют или вы и вправду так тупите?
Стыдно должно быть за подобные расчеты!

Если у тебя уже есть квартира то зачем на нее копить?!!!!
Если у тебя есть полмиллиона баксов то зачем тебе квартира?!
Как накопить на квартиру при зп в 16 000р?!

-50% с прошлого года
ты чего не в курсе?
цены глянь
Пока никто не получал
250 000 баксов для Москвы
У кого завалялись?

Ты забыл инфляцию почти в 20%
Ты забыл стоимость амортизации
Ты забыл стоимость вмененных издержек
Касательно 900 000 которые накопить "реально" это при какой зп? В 16000р ?! Плюс еще поллимона на ремонт!
Потом ты еще должен найти съемщика за 30 000 при средней в 20-30 000 Да еще без перерывов В реальности ты будешь 10 лет оплачивать не менее половины этой суммы А это те самые 16 000р в месяц месячной средней зарплаты

10 лет ты будешь жить на улице отдавая все деньги за иппотеку не кушая и не развлекаясь Я плакал от твоих расчетов Спасибо что доказал несостоятельность данного метода Но очень жаль что отнял у нас столько времени
Ты правда хочешь бизнесом заниматься?! Не твое это Займись чем нибудь попроще А то так обанкротишься совсем


Изначально ты пишешь для людей способных взять иппотеку. Ты про требования забыл что ли?

Зачем вы пишите всякую ерунду которой сами же не занимаетесь? Это же все глупости студентиков! Был бы подобный бизнес выгодным им занимался бы каждый!


Хороший вам совет дам - не беритесь за недвижку если не имеете ЛИШНЕГО серьезного капитала И только с целью СОХРАНИТЬ а не заработать Вот купите себе третью квартиру и будете думать как и чего сдавать А фантазии свои оставьте

СМИРИТЕСЬ уже ! У вас не будет ни квартиры ни машины Если только вы не влезете в теплое место На работе вы ничего не заработаете - это математически невозможно

Следующий кто предоставит заведомо неправильные расчеты получит бан за тупость!

Мне не к чему спорить, у Вас лишь буквы на странице, а у меня реальный результат.
Кто хочет тот найдёт разумное зерно в моих словах.
Другие же будут только говорить о том что всё нереально.

И вообще, если честно, некрасиво и неуважительно Вы общаетесь

rozki пишет:
В данный момент времени квартиры еще не подорожали, взяв ипотеку сейчас ты считай покупаешь квартиру за пол цены... Пройдет год-два цены на них вырастут, плюс каждый год инфляция рубля, а ипотечная ставка постоянна (она подвержена инфляции), т.е. каждый месяц ты отдаешь банку всё меньше стоящие деньги. Квартиры должны подорожать очень сильно, может больше чем в два раза. Я слышал что из-за введения новых правил ПДД по перегрузу для бетономешалок, теперь стоимость бетона увелечилась в 2 раза, помимо увеличения из-за роста $. А бетон это основной строительный материал. Так что прибыль будет, но какая это хз. По крайней мере в минус не уйдешь.

lib.convdocs.org/pars_docs/refs/12/11555...55_html_4a0a6156.jpg


Хотя с другой стороны Александррр еслиб ты не купил жилье, а просто оставил деньги в баксах, то сейчас у тебя бы была не квартира за 3 ляма, а просто 6 лямов=)) и сдавать ничего не надо, и ждать пока подорожает хата... Но это тоже даже не прибыль, это только покрытие инфляции. Просто люди еще не поняли что толком произошло, еще не все цены поднялись, и все думают что более менее нормально всё, но по факту рубль обесценился ровно в двое... Я вообще не понимаю как будут жить люди которые получают 16тыщ, ведь теперь это как 8...

В общем то да, с обычной зарплаты чтобы квартиру получить, это ипотека на много лет, причем приходится во всем ограничивать себя, а годы идут. Ни у кого из моих знакомых квартиры сейчас нет свой - или с родителями еще, или снимают, или взяли ипотеку до сдачи дома, там еще жить нельзя а платить уже дофига надо.

Стоимость рубля это отдельный разговор, смотришь на цены в инет магазинах забугорных и о***ваешь.

Но, что самое интересное, деньги население все же как-то достает. Даже в нашей нищей области население держит на вкладах 170 миллиардов деревянных, а на дорогах встретить продукцию дважды автомобильного все сложнее и сложнее становится - подороже машины ездят.

messir пишет: хахаха, еще есть люди, которые держат сбережения в банках, да еще и в рублях???? Идиоты)))))

Александррр пишет:
Это критика не тебя, а твоих детских расчетов Ошибки я тебе указал - можешь сделать новый перерасчет и получишь примерно -50% от стоимости ипотеки

Считать ты не умеешь!
Считай ,что если бы вложил - до прогорел бы дважды - один раз на девальвации и второй раз на банальных расходах на иппотеку! Надеюсь, ты сам в подобное дерьмо не влез! Советовать же другим подобный способ обогащения нелепо и постыдно. Думай, что пишешь и будут тебя уважать!

Я смотрел цены на квартире в Москве и смотрел на зарплаты. Особенно для студентов и начинающих специалистов. В принципе, квартиру купить реально... Если ничего не есть, не пить, не одеваться, не развлекаться и ходить пешком лет 5-10 ( в зависимости от того какую квартиру хочется)

Единственный способ получить квартиру для студента ( не съемную) -это наследство от бабушек и дедушек.

Самому через полгода придется столкнуться с этим вопросом, только в другой стране. Давай посчитаем, исходя из этих данных. Стоимость квартиры в ипотеку – 2600000. Первоначальный взнос – 38,4% - 1000000 рублей (при зарплате в 30000 максимально «Сбербанк» дает 1600000 в кредит). Без взноса квартиру не возьмешь. Следовательно давай посчитаем сколько необходимо среднестатистическому человеку времени, чтобы накопить самостоятельно на первый взнос, не прибегая к помощи родственникам и не женясь.Средняя зарплата в городе Саратов (800 тыс. Человек) составляет 30000 рублей. Беру человека из среднего класса без богатых родителей и собственных сбережений.

1 Вариант – решил ни с того ни с сего съехать от своих родителей в другой город (например Саратов). Зарплата – 30000, Еда – 6000, прочие расходы (транспорт, шмотки и т.д. 6000), съем 1 ком. квартиры – 10000. На накопления остается 8000 рублей/месяц или 96000 р/год. То есть на первоначальный взнос потребуетя 1000000/96000 = 10,5 лет. Это если не иметь свою машину.

Далее спустя 10,5 лет берем квартиру в ипотеку на 10 лет. 2600000-1000000 = 1600000 кредита на 10 лет. Кредит дается по аннуитетному принципу расчета. Если надо, могу детально расписать как он расчитывается. Процентная ставка – 12,75% в рублях.НО, следует различать процентную «рекламную» ставку (без комиссии) и эффективную, реальную (с комиссией и сборами). Получаем ежемесячный платеж в 23654 рубля. Реальная процентная ставка составляет не 12,75%, как заявлено официально на сайте «Сбербанка», а 13,52%. По истечению 10 лет общая сумма выплаты составит 23654*12*10 = 2838480 рублей. То есть переплата составит 1,77 раза (пи*дец конечно у вас проценты – сплошной лохотрон). Но чтобы оплатить такой взнос, человеку нужно будет существенно урезать свой бюджет. 30000-23654=6346 рублей остается на еду, транспорт и прочие развлекухи. Итого – 20,5 лет мучений, потеряного времени и квартира наша. Придется ходить на работу пешком, или ездить на велосипеде. Либо жениться и вместе с женой тянуть квартиру и более-менее обеспечить себе существование. Если с ней не сошлись характерами – добро пожаловать в ад.

2 Вариант - Собственная квартира и покрытие кредита частично за счет сдачи в аренду. Беру опять среднюю зарплату специалиста в 30000 рублей. Примем, что живем с родителями. Они гасят комуналку. Но теперь кроме первоначального взноса необходимо будет вложиться в ремонт – 400к. Сумма, которую необходимо накопить – 400к+1000к= 1400к. Сбережения при благоприятных условиях, живя с родителями, составят – 30000-12000=18000р. 1400000/18000/12=6,5 лет. Аренду квартиры данной ценовой категории я нашел за 12000р. Итого остается платить за нее 23654-12000 = 11654р собственных средств. В кармане остается 18000-11654 = 6346 рубля. И это не имея машины. Далее считаем рентабельность данной инвестиции , если мы захотим продать нашу квартиру и продадим ее за те же 2600000 рублей. Прибыль при 0 аммортизации составит

12000*12*10 + 2600000–2838480-1000000-400000 = -198480 рублей убытков. Капитал преумножить не получится при аренде в 12000 р/месяц.

Ок, возьмем вариант 20000 рублей аренды в месяц - получается

20000*12*10 + 2600000–2838480-1000000-400000 = 761520 рублей прибыли. Считаем рентабельность 761520/(2838480+1000000+400000)/16,5 лет = 1,08% годовых - просто смешно.

Ладно, скажем, что нам очень сильно повезло и квартира подорожала в 2 раза.

20000*12*10 + 5200000–2838480-1000000-400000 = 3361520 рублей прибыли. Считаем рентабельность 3361520/(2838480+1000000+400000)/16,5 лет = 4,8% годовых – более-менее. Но какова вероятность, что квартира спустя столько времени подорожает в 2 раза? А если подорожает всего на 10-15%? А если цены упадут на 30% - все, п*дец пришел котенку.

И я не учитывал еще аналоговую процентную ставку на собственный капитал (убытки, которые я получаю, альтернативно не инвестировав собственный капитал в другую сферу), побочные издержки на бумажную волокиту, нотариусов, затраченное собственное время на заботы с квартирой, которое альтернативно я мог бы использовать - работая, вместо того, чтобы тратить его на квартиру. Амортизацию (потеря стоимости), вследствие которой инвестиция в ремонт и новую мебель, бытовую технику страдает в первую очередь, так как морально очень быстро устаревают (новая мода), технологический износ – после 10-15 лет многое надо будет просто выкидывать и заново закупать. Инфляция в 20% - с каждым годом придется все больше урезать свой личный бюджет, отдавая все больше за еду и другие потребности, так как зарплаты останутся прежними. Также существует риск обвала цен на жилье, при которых можно понести колоссальные убытки. И это при условии, что он полностью отказывается от развлечений, а когда ходит на свидания думает о том, может ли он себе его позволить.

Это рассмотрен вариант со средним классом, который для региона получает очень неплохую зарплату. Но многие не получают и 20000 р/мес. Например мой знакомый работает разнорабочим в Перьми и получает 15000 р/месяц. Они снимают 2-комнатную квартиру !!!вчетвером!!! И у него остается в кармане 5000 р/мес, часть из которых он также тратит. Думаю, расчеты при такой зарплате вести уже бессмысленно.

Поэтому инвестирование в квартиру с целью выручки, не имея изначально собственного капитала для покупки жилья сразу – бессмысленно. Слишком велика процентная ставка банков-лохотронщиков. Люди в некоторых банках за 10 лет переплачивают практически 100% от стоимости. Все больше убеждаюсь, что основной мотив создания банков – не обеспечение прибыли его владельцам, а использование его как эффективного инструмента для того, чтобы при сговоре с власть-имущими и сговоре с другими банками обращать людей в рабов, используя как оправдания такие термины как «кризис», «тяжелая экономическая ситуация» и т.д.

Прибыль от покупки-продажи новостроек возможна, но только при условии, что у тебя есть рычаг в виде довольно большой суммы денег, которой ты можешь выкупить 2-3 квартиры в нужный момент, имея временной зазор на принятия решения в несколько недель. У человека с большим капиталом есть основное преимущество – время. Всего за пару дней он может либо купить, либо продать жилье, анализируя соответственно ситуацию на рынке и имея инсайдерскую инфу.

Ну а если говорить об инвестициях, которые приносят более 20% годовых и где риск не такой большой – да, такие существуют - это различные перерабатывающие предприятия, заводы. Правда чтобы туда влиться нужно иметь возможность инвестировать около 10-30 млн. евро.

Поэтому обычному работяге, который и так еле-еле сводит концы с концами думать об инвестициях в недвижимость ради получения прибыли, не имея собственного капитала и «сотрудничая» с банками, которые своими процентами обдирают его до нитки – проигрышное дело. Лучше вместо этого – вкладывать в себя, изучить другие языки, найти какие-нибудь международные программы повышения квалификации в своей сфере, найти универы за границей, которые предлагают возможность обучения, переехав на пару лет в другую страну. У меня так знакомая поступила в этом году в один чешский универ – ей сначала в своем городе различные агентства пердлагали свои услуги, закатывая баснословные цены за их «помощь». Потом она их послала и начала рыть инфу самостоятельно – выбрала себе сначала страну и заходила на официальные сайты универов, смотрела требования, необходимые для поступления (языковые тесты, общие тесты). Подготовилась за год и успешно все сдала. Сейчас живет и учится в Праге. Другая знакомая девушка аналогично поступила в прошлом году на учебу в Италию.

Если пугает вопрос «а на что я там буду жить?». Ну, днем будете учиться, а вечером сразу после учебы подрабатывать официантом. Я например, сначала получал год стипендию, а потом подрабатывал, разгружая фуры и работая на заводах и фабриках по будням - 8 часов, по выходным - иногда по 12 часов/сутки. Сейчас тоже периодически подрабатываю. Зато теперь есть очень хорошие перспективы. Смущает возраст, типа «уже поздно, куда мне». В моем универе учатся пару человек которым за 40 лет.

Но питать особых иллюзий по поводу Европы тоже не надо. Миллионерами тут никто не станет. Здесь, получив образование, вы будете высокооплачиваемым (по сравнению с Россией) рабом. Но в отличии от России, а тем более Украины, базовые ваши потребности будут покрыты и останется еще немного сверху, но за все это надо будет хорошенько вкалывать. Халявы нигде нет. Зато имея опыт работы в международных компаниях за границей и приехав, допустим, обратно в Россию, здесь можно уже очень неплохо получать как редкий и высококвалифицированный специалист и занимая руководящие должности (это в основном касается технических и экономических специальностей).

Так что инвестиция в недвижимость – всего лишь ОДИН инструмент вкладывания денег из тысяч, возможных в РФ, и миллиона, если рассматривать весь мир.

Спасибо! Было очень приятно увидеть грамотный расчет
Тут нехватает корреляции по нестабильности аренды амортизации и вмененных издержек но все остальное подсчитано правильно
Хороший вывод - игра в недвижку это для тех у кого есть КАПИТАЛ Всем остальным следует поискать другие пути легкого обогащения

Можете смеяться, апелировать кореляцией, амортизацией, дизфункцией и тому подобным.
Можете даже иконку на мой профиль со словом "долбаёб" повесить.
В вашем кармане от этого не прибавится.

Александррр пишет:
Это не матерные слова а математические функции которые помогают не влететь в убытки куда с таким энтузиазмом всех направил
Корректировка по аренде 80% от минимальной ставки в 25 000р
Амортизация 400к каждые 5 лет или 800 000 за 10 лет расчетного периода
Корректировка на инфляцию путь будет 11% в год
Вмененные издержки где то 15%
Взвешенная вероятност девальвации на 50% в течении следующих 10 лет более 90%
Стоимость семейной квартиры в СПб 10 000 000рублей начальный взнос 3 000 000р ставка 12% годовых по ипотеки срок 10 лет

Ну и че посчитать сможешь?

rozki пишет:
Да, кстати, забыл учесть простой жилья вследствии возможного отсутствия квартирантов. В Германии коррект. тоже близка к 80-90% в студенческом раене.


Александррр пишет:
Зачастую люди, рассчитывая стоит им или не стоит вкладываться в конкретный проект, берут во внимание только «видимые» факторы – Доходную часть (при расчете квартиры – плата квартирантов + стоимость при продаже) и расходную (покрытие ипотеки, нотариальные сборы, ремонт) – и все. Но существуют множество других факторов, они кажутся мелочными, но если их все суммировать - они кардинально повлияют на решение вкладываю/не вкладываю.

У меня есть знакомые на Украине, у которых есть небольшой бизнес. И когда спрашиваешь у них как они раcчитывают свою чистую прибыль, оказывается, что об этом они просто не задумываются – просто закупают товар, ставят ценник, ориентируясь на конкурентов и пускают все на самотек. У них есть грубый расчет в виде доходы(валовая продажа)-расходы(закупочная валовая стоимость, аренда, свет,зарплата, налоги)=прибыль и все. Деньги на себя из оборота вынимают также – на глаз. Итог такого ведения дел – вроде как бы и зарабатывают, вроде как на бензин, еду и ремонт машины хватает, но сколько конкретно они заработали – никто толком сказать не может, главный индикатор успешности их дел – «вроде хватает». В таком случае не они управляют бизнесом, а бизнес и внешние факторы ими. А если бы они все изначально правильно посчитали и учли все факторы, то возможно, выяснилось, что они имеют «реальную зарплату», которую они платят сами себе со своего бизнеса при вкалывании по 12 часов в сутки - 15000 р/мес. Разумеется, тогда бы они сказали – да ну его нах, лучше поработаю на дядю за 30к/мес, или вложили бы свои деньги в другое, более прибыльное дело, предварительно все раcчитав.

У меня нет задачи сапелировать, посмеятся над чьим-то мнением, или доказать свою правоту, используя только ради этого умышленно искаженную информацию или методики. Если бы расчеты показали благоприятный результат авантюры – ок, теперь уже можно было бы подумать о инвестиции в ипотеку, но все же понимая, что 100% гарантии успеха они не дают.

В этих расчетах идет речь не о людях, у которых есть в заначке 30-40к долларов , а только об обычных работягах,нынешних выпускников, впринципе, большинство страны, у которых нет лишних накоплений, для того чтобы купить квартиру целиком, и у которых низкая зарплата. Вся соль при взятии ипотеки заключается в обдирательских банковских процентах, из-за которых по истечении 10 лет ты платишь практически 1,5 стоимости 1 квартиры из собственного кармана, сдавая ее в аренду (при условии незначительного роста цен на жилье).

В поле можно допустить ошибку и облажаться с девочкой, извлечь уроки из ошибок - ниче страшного, все только на пользу, через 10 мин. будет такая же, или еще красивее и интереснее. В инвестициях же, человек, у которого нет свободных денег, взяв кредит, ставит на кон свою душу и имеет всего 1 попытку для реализации задуманного, которая в случае неправильного расчета, или неудачи обернется ему в 10-15 лет физической и моральной каторги, в случае же полного провала в лучшем случае придется начинать все с нуля.

Инвестировать или нет, не имея лишнего капитала и расчитывая изначально на то, что ему повезет и все закончится хорошо – ок, дело лично каждого. Я бы на их месте искал бы другие пути и не тратил на это свое время. А там – пусть каждый решает за себя.

Вот данные по процентной ставки кредитования России на 2012 год по сравнению с другими странами мира

rozki пишет:
Я бы очень хотел тебя послушать!Что за путь такой?

А вы учли стоимость ремонта и мебели+бытовой техники?

Lion1990 пишет:
отриц ставки в этих странах (там не показана Швеция и Италия, которая на подходе) вводят из-за серьезных проблем в экономиках.